Este es un caso ilustrativo basado en situaciones habituales, con datos ficticios y anonimizados. Describe cómo un perito arquitecto en Sevilla revisó las certificaciones de obra de una reforma en Lebrija, y cómo su informe resolvió una discusión entre propietario y contratista sobre lo ejecutado y lo cobrado.
Contexto: la reforma de una vivienda en Lebrija
Los clientes eran un matrimonio que encargó la reforma integral de una casa de pueblo en Lebrija. El contrato fijaba un precio global, con un presupuesto por capítulos. Además, preveía pagos mensuales contra certificaciones firmadas por la dirección de obra.
Durante seis meses, el contratista presentó certificaciones cada vez más altas. Los propietarios pagaron las primeras sin discutir. Sin embargo, cuando la obra llegaba al setenta por ciento del plazo, ya habían abonado casi el noventa por ciento del precio.
El problema: certificaciones de obra que no coincidían con la realidad
Los clientes visitaron la casa y comprobaron que faltaban partidas importantes. La cubierta seguía sin terminar, las instalaciones estaban a medias y no había carpintería exterior. Por ello, dejaron de pagar la siguiente certificación.
El contratista respondió con una reclamación de cantidad. Alegó que ejecutó lo certificado y que el retraso se debía a cambios pedidos por los propietarios. Por su parte, el arquitecto director había firmado las certificaciones sin comprobar cada medición.
El matrimonio contrató a un despacho de abogados de Sevilla. El letrado pensaba oponerse a la demanda y, al mismo tiempo, reconvenir por los defectos y el retraso. Para ello necesitaba una valoración técnica de lo realmente ejecutado.
El encargo pericial
El despacho formuló tres preguntas. Primero, qué obra existía en la fecha de cada certificación. Segundo, si las certificaciones de obra reflejaban mediciones reales y precios del contrato. Tercero, cuánto costaba terminar los trabajos pendientes y corregir los defectos.
El Código Civil regula el contrato de obra y las obligaciones de las partes. Además, la Ley de Ordenación de la Edificación atribuye a la dirección facultativa el control de la ejecución. Por tanto, la firma del arquitecto director tenía consecuencias jurídicas.
Metodología para revisar certificaciones de obra
Nuestro equipo de peritos especialistas siguió un método de auditoría técnica.
- Análisis del contrato. Estudiamos el presupuesto, los precios unitarios y las modificaciones firmadas.
- Reconstrucción cronológica. Ordenamos certificaciones, facturas, fotografías y mensajes por fechas.
- Mediciones sobre el terreno. Medimos cada capítulo con distanciómetro láser y comparamos con las cantidades certificadas.
- Contraste de precios. Verificamos que cada partida se cobrara al precio pactado.
- Valoración de lo pendiente. Presupuestamos la terminación con precios de mercado de la zona.
Nuestro criterio fue restrictivo. Si una partida no se podía comprobar, lo indicamos así en el informe, sin suponer nada.
Hallazgos sobre las certificaciones de obra
Las mediciones dejaron resultados llamativos. En la cubierta se había certificado el cien por cien, pero faltaba el aislamiento y parte de las tejas. En las instalaciones se cobraron puntos de luz que no existían. Asimismo, la solera del patio se certificó con un espesor mayor que el real.
Al mismo tiempo, el informe reconoció los trabajos que el contratista había ejecutado bien. Por ejemplo, la demolición y la estructura de la ampliación coincidían con lo certificado. Esa objetividad reforzó la credibilidad del dictamen.
En consecuencia, el informe concluyó lo siguiente:
- Las certificaciones superaban en una parte relevante la obra realmente ejecutada.
- Algunos cambios pedidos por los propietarios existían, aunque justificaban un retraso menor.
- La dirección facultativa firmó certificaciones sin comprobar mediciones.
- Terminar y corregir la obra costaba una cantidad concreta, detallada por capítulos.
Cómo se explicó la diferencia económica
Además, el informe incluyó una tabla comparativa por capítulos. En una columna figuraba lo certificado, en otra lo medido y en la última la diferencia. De este modo, el juez veía de un vistazo dónde estaba la discrepancia.
Por otro lado, el perito separó tres tipos de diferencia. Unas eran errores de medición, otras cambios pactados y otras partidas cobradas sin ejecutar. Esta clasificación evitó acusaciones genéricas y permitió al abogado centrar la reclamación en las certificaciones de obra más discutibles.
Resultado procesal
Con el informe, el abogado se opuso a la reclamación y presentó su reconvención. El contratista aportó su propia medición, más favorable. Cuando llegó el juicio, el perito ratificó el informe y explicó las diferencias partida por partida, con fotografías fechadas.
El tribunal valoró que la prueba pericial era completa y verificable. Finalmente, redujo de forma notable la cantidad reclamada y reconoció una compensación a favor de los propietarios. En todo caso, se trata de un resultado ficticio, formulado con prudencia como ejemplo.
Lecciones para abogados
- Pida las mediciones originales, no solo las certificaciones resumidas.
- Deje constancia del estado de la obra con fotografías fechadas antes de dejar de pagar.
- Reclame también a la dirección facultativa, por firmar sin comprobar.
- Encargue el peritaje pronto, porque la obra puede seguir cambiando.
Para entender cómo se defiende un informe en sala, lea nuestra guía sobre los plazos del dictamen pericial. Además, puede comparar este supuesto con el de una reforma sin licencia en Utrera.
¿Tiene dudas sobre las certificaciones de obra?
Si duda de lo que le cobran, compruébelo antes de pagar. Llámenos al 900 649 252 o escriba desde nuestra página de contacto. Además, le explicaremos sin compromiso cómo medir la obra.
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