Este es un caso ilustrativo basado en situaciones habituales, con datos ficticios y anonimizados. Describe cómo un perito arquitecto en Sevilla estudió los daños de una cimentación en suelo arcilloso en un chalé de Bormujos, y cómo el informe aclaró si el fallo estaba en el terreno, en el proyecto o en la obra.
Contexto: un chalé en el Aljarafe
Nuestro cliente, un empresario, había ampliado su chalé con un salón de una planta y un porche cubierto. La obra se terminó hacía tres años, cuando el cliente recibió la licencia de primera ocupación. Además, el terreno de la zona contiene arcillas expansivas, que cambian de volumen según la humedad.
Tras un verano muy seco y un otoño de lluvias intensas, aparecieron grietas en el salón nuevo. Además, el suelo del porche se separó de la casa original y varias puertas dejaron de cerrar. En definitiva, la ampliación parecía moverse respecto al resto del edificio.
El problema: una cimentación en suelo arcilloso mal resuelta
El empresario reclamó a la constructora. Sin embargo, esta respondió que el terreno era inestable y que ninguna obra podía evitarlo. Por su parte, el arquitecto autor del proyecto afirmó que la cimentación cumplía el estudio previo. Por su parte, un vecino sugirió que los árboles cercanos secaban el suelo.
Ante tantas versiones, el cliente acudió a un despacho de abogados de Sevilla. El letrado debía saber si existía responsabilidad de la constructora, del proyectista o de nadie. Porque sin un diagnóstico técnico, no podía formular una demanda sólida.
El encargo pericial
El abogado planteó tres cuestiones, porque necesitaba fijar la responsabilidad. Primero, cuál era el mecanismo de los movimientos. Segundo, si la cimentación en suelo arcilloso se diseñó y ejecutó conforme al Código Técnico de la Edificación. Tercero, qué solución técnica evitaba nuevos daños y cuánto costaba.
De hecho, la respuesta tenía consecuencias jurídicas. La Ley de Ordenación de la Edificación distingue entre defectos de proyecto, de ejecución y de materiales, y cada uno atribuye la responsabilidad a un agente distinto.
Metodología para analizar la cimentación en suelo arcilloso
Nuestro equipo de peritos especialistas trabajó, por tanto, con un protocolo estricto.
- Nivelación topográfica. Primero medimos cotas en la ampliación y en la casa original para localizar el asiento diferencial.
- Monitorización de grietas. Después colocamos fisurómetros y revisamos las lecturas durante ocho semanas.
- Catas junto a la cimentación. A continuación abrimos pozos para ver la profundidad, el tipo de zapata y el estado del hormigón.
- Estudio geotécnico. Además, un laboratorio independiente tomó muestras y determinó el índice de plasticidad y el potencial de expansión.
- Revisión de la documentación. Finalmente comparamos el proyecto, el informe geotécnico previo y las certificaciones.
Pedimos autorización al propietario antes de cada cata. Además, avisamos a la otra parte para que pudiera asistir.
Hallazgos sobre la cimentación en suelo arcilloso
En primer lugar, la nivelación reveló un descenso de varios centímetros en el lado norte del salón, junto a un aljibe antiguo. El lado sur, en cambio, apenas se movía. Por tanto, el fallo no era un asiento uniforme, sino diferencial.
Después, las catas mostraron zapatas superficiales, con apenas cincuenta centímetros de canto. El estudio geotécnico previo, que la constructora había aportado, recomendaba llevar la cimentación a mayor profundidad. Sin embargo, el proyecto no recogía esa recomendación.
Asimismo, el laboratorio confirmó arcillas de alta plasticidad, con riesgo de expansión y retracción. Además, un bajante roto vertía agua junto a la zapata norte y agravaba el problema.
En consecuencia, el informe concluyó lo siguiente:
- El terreno era conocido y no constituía una causa imprevisible.
- La cimentación en suelo arcilloso quedó por encima de la cota recomendada.
- El bajante roto aceleró el daño, aunque no lo originó.
- Los árboles del vecino quedaban demasiado lejos para influir.
Solución y valoración
Por ello, propusimos recalzar las zapatas del salón mediante micropilotes y controlar la evacuación de aguas. Además, valoramos la intervención con mediciones y precios de la zona. Así, el abogado dispuso de una cifra razonada y de una alternativa más barata que descartamos por insuficiente.
Resultado procesal
Finalmente, el despacho demandó a la constructora y al proyectista. Sin embargo, la defensa alegó que el terreno era la causa. Cuando llegó el juicio, el perito explicó, con las catas y el estudio geotécnico, que el propio informe previo advertía del riesgo. Además, aclaró qué parte del daño correspondía al bajante.
Por su parte, el tribunal valoró que el riesgo era previsible y que la solución constructiva no lo atendió. Finalmente, atribuyó la responsabilidad de forma compartida entre proyectista y constructora, con una pequeña reducción por el bajante. En todo caso, se trata de un resultado ficticio, formulado con prudencia como ejemplo.
Lecciones para abogados ante una cimentación en suelo arcilloso
- Por ejemplo, solicite el estudio geotécnico y compárelo con el proyecto.
- Pida monitorizar las grietas durante semanas, porque una sola visita no prueba el movimiento.
- Además, descarte las causas alternativas, como fugas o vegetación, con datos.
- Por último, calcule los plazos de la LOE desde la recepción de la obra.
Para ampliar el análisis, lea el caso de certificaciones de obra en Lebrija. Si hay una aseguradora implicada, consulte además el servicio de perito de daños y siniestros.
Consúltenos sobre su cimentación
Si su casa se mueve, no espere al siguiente invierno. Llámenos al 900 649 252 o escriba desde nuestra página de contacto. Además, le orientaremos sin compromiso sobre las pruebas necesarias.
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