Este es un caso ilustrativo basado en situaciones habituales, con datos ficticios y anonimizados. Describe cómo un perito arquitecto en Sevilla analizó una obra en medianería en una casa del casco antiguo que dañó el inmueble colindante. Además, muestra qué prueba técnica necesita el abogado para reclamar.
Contexto: dos casas unidas por un muro común
Nuestra clienta era propietaria de una vivienda de dos plantas, con patio y crujía trasera, en una calle estrecha del casco antiguo de Sevilla. La casa tenía más de cien años. Compartía muro medianero con una finca vecina que un promotor compró para reformarla por completo.
El vecino inició el derribo de forjados y de una escalera adosada al muro común. Sin embargo, no avisó a la propietaria ni aportó proyecto de apuntalamiento. A los pocos días, aparecieron fisuras en su dormitorio y una humedad nueva en el pasillo.
El problema: una obra en medianería sin control técnico
La clienta pidió explicaciones a la constructora. Un encargado le respondió que las grietas ya existían y que la casa era vieja. Por ello, acudió a un despacho de abogados de Sevilla especializado en propiedad horizontal y vecindad.
El letrado tenía claro el objetivo. Debía probar el estado previo, la relación causal y el coste de reparar. Sin un informe técnico, la discusión quedaba en la palabra de una parte contra la otra.
El encargo al perito arquitecto
El abogado formuló cuatro preguntas. Primero, qué elementos del muro medianero se habían tocado. Segundo, si la obra en medianería respetó las reglas de la buena construcción. Tercero, si los daños de la vivienda se debían a esa intervención. Por último, cuánto costaba repararlos.
El marco jurídico era doble. Por un lado, el Código Civil regula la medianería y los derechos de los colindantes. Por otro, la Ley de Ordenación de la Edificación señala a los agentes que responden de los daños de una edificación.
Metodología: del estado previo al presupuesto de reparación
Nuestro equipo de peritos especialistas siguió un protocolo por fases.
- Reconstrucción del estado previo. Pedimos fotografías anteriores, una tasación antigua y la ficha catastral. Además, revisamos imágenes aéreas de fechas distintas.
- Inspección de ambos lados del muro. Medimos verticalidad, fisuras y cotas de forjado. También localizamos las rozas y los huecos abiertos.
- Testigos de yeso y fisurómetros. Colocamos testigos para comprobar si las grietas seguían activas.
- Revisión de la documentación. Comprobamos la licencia, el proyecto y el plan de seguridad de la obra vecina.
- Presupuesto de reparación. Desglosamos partidas con precios de mercado de la zona.
La visita al lado vecino se coordinó por vía judicial. Así, ambas partes conocieron la fecha y pudieron asistir.
Hallazgos: el efecto de la obra en medianería sobre el muro común
La inspección arrojó resultados claros. El muro común había perdido el arriostramiento que le daban los forjados demolidos. Al retirar la escalera adosada, se abrió un tramo de fábrica de ladrillo sin refuerzo. Además, no existía apeo provisional.
Los testigos de yeso se rompieron en pocas semanas. Por tanto, el movimiento era reciente y coincidía con la fecha del derribo. Las fotografías anteriores de la clienta, tomadas en una celebración familiar, mostraban el dormitorio sin fisuras.
En consecuencia, el informe concluyó tres cosas:
- La obra en medianería se ejecutó sin apuntalamiento adecuado.
- Las fisuras y la humedad tenían origen en esa actuación.
- La reparación exigía consolidar el muro y rehacer acabados en tres estancias.
Documentación que reunió el despacho
El trabajo previo del despacho mejoró la prueba. La clienta aportó fotografías con fecha, un burofax que envió al promotor y varios mensajes con el encargado de la obra. Además, un vecino de la calle firmó un testimonio sobre el derribo.
Por su parte, el abogado pidió al Ayuntamiento copia de la licencia de obras. De este modo, comprobamos si el proyecto contemplaba el apeo de la obra en medianería. La licencia solo preveía una intervención interior, sin actuar sobre el muro común.
Este detalle resultó decisivo. Demostraba que el promotor conocía el riesgo y que no adoptó las medidas mínimas de seguridad.
Resultado procesal
Con el informe, el abogado presentó demanda contra el promotor y la constructora. La parte demandada aportó un contrainforme que atribuía los daños a la antigüedad del edificio. El perito acudió a la vista y ratificó su dictamen. Respondió a las preguntas sobre el estado previo con las fotografías y con los testigos.
El tribunal valoró que la prueba pericial explicaba el origen del daño de forma coherente y documentada. Finalmente, estimó la pretensión de la clienta en lo esencial. Se trata de un resultado ficticio, formulado con prudencia como ejemplo.
Lecciones para abogados ante una obra en medianería
- Documente el estado previo antes de que empiece la obra colindante, si puede.
- Solicite una diligencia preliminar o una prueba anticipada cuando el muro común corra riesgo.
- No repare hasta que el perito haya inspeccionado los daños.
- Reclame a la constructora, al promotor y a la dirección facultativa, porque cada uno puede responder de una parte.
Además, el dictamen debe defenderse en sala. Conviene leer también nuestro artículo sobre la ratificación del informe pericial.
Si desea conocer un caso distinto, revise cómo tratamos las patologías en una casa señorial.
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