Este es un caso ilustrativo basado en situaciones habituales, con datos ficticios y anonimizados. Explica cómo una familia de Écija demostró que las humedades por capilaridad de su nueva casa existían antes de la venta. Además, el informe acreditó que alguien las había ocultado.
Contexto: una casa de patio en Écija
Los compradores eran un matrimonio con un negocio agrícola en la campiña. Adquirieron una casa tradicional de dos plantas con patio central en el casco antiguo de Écija. La vivienda se ofrecía como reformada, con pintura reciente, zócalos nuevos y suelos restaurados.
Durante las visitas, sin embargo, no apreciaron ninguna anomalía. Pero al llegar el primer invierno aparecieron manchas oscuras en la parte baja de los muros de planta baja. Poco después, la pintura empezó a abombarse y surgieron eflorescencias blancas junto al rodapié.
El problema: humedades por capilaridad tras la compra
Los compradores contactaron con el vendedor, que negó conocer el problema. Según su versión, las manchas se debían a condensación por falta de ventilación. Por ello, rechazó cualquier responsabilidad.
Por eso, la familia acudió a un despacho de abogados de Sevilla. El letrado vio posible una acción por vicios ocultos al amparo de los artículos 1484 a 1490 del Código Civil. No obstante, necesitaba una prueba técnica sólida sobre el origen de las humedades y su existencia previa.
El encargo pericial
El abogado nos planteó tres preguntas concretas. En primer lugar, cuál era la causa real de las manchas. Segunda, si el defecto existía antes de la compraventa. Tercera, cuánto costaba repararlo de forma definitiva.
Además, el tiempo apremiaba. El plazo del artículo 1490 del Código Civil es breve, así que el dictamen debía estar listo cuanto antes.
Metodología: del humedímetro a las catas controladas
Nuestro equipo de peritos especialistas aplicó un procedimiento ordenado.
- Inspección visual. Registramos la altura, la forma y la distribución de las manchas en cada estancia.
- Mapa de humedad. Medimos con humedímetro a distintas alturas y trazamos un perfil para cada muro.
- Termografía. Usamos cámara térmica para descartar puntos fríos propios de la condensación.
- Catas controladas. Con autorización de los propietarios, levantamos un tramo de zócalo y de enlucido.
- Revisión documental. Estudiamos el anuncio de venta, las fotografías del portal inmobiliario y las facturas de la reforma.
También comprobamos la ventilación de las estancias y la presencia de fugas en la red de saneamiento. Así pudimos descartar otras causas posibles de forma razonada.
Hallazgos del informe
En primer lugar, el perfil de humedad era el típico de un ascenso capilar. Los valores resultaban máximos junto al suelo y disminuían con la altura hasta desaparecer a poco más de un metro. La condensación, en cambio, produce un patrón distinto, más ligado a esquinas frías y techos.
En segundo lugar, los muros eran de fábrica antigua sin barrera impermeable en su base. Por tanto, el agua del terreno ascendía por los poros del material de forma continua.
En tercer lugar, las catas revelaron un dato clave. Bajo los zócalos nuevos había un enlucido antiguo muy degradado, con sales cristalizadas y restos de pintura antihumedad. De hecho, alguien había colocado un revestimiento sobre el muro dañado sin tratar la causa.
Finalmente, las facturas de la reforma solo incluían pintura y zócalos. No figuraba ningún tratamiento contra la capilaridad. En consecuencia, el informe concluyó que el defecto existía antes de la venta y que la reforma lo había disimulado.
Valoración de la reparación
El informe describió una solución definitiva y la presupuestó por partidas. Incluía la retirada de revestimientos, una barrera química en la base de los muros, enlucidos transpirables y acabados. Además, se valoró la reposición de los zócalos y la pintura de las estancias afectadas.
Por qué la reforma no resolvía las humedades por capilaridad
Un revestimiento impermeable sobre un muro con ascenso capilar no elimina el agua. Al contrario, la obliga a subir más alto o a salir por otros puntos. Por eso, las humedades por capilaridad reaparecieron en pocos meses, justo cuando llegaron las primeras lluvias. En consecuencia, el defecto era anterior. La reforma solo lo había tapado de forma temporal.
Resultado procesal
El abogado presentó la demanda acompañada del dictamen, conforme a los artículos 335 y siguientes de la LEC. La parte vendedora aportó un informe que insistía en la condensación. Sin embargo, no incluía mediciones a distintas alturas ni catas.
En la vista, nuestro perito ratificó el dictamen y explicó el perfil de humedad con gráficos sencillos. El tribunal valoró especialmente las catas y la ausencia de tratamiento en las facturas. Finalmente, estimó en lo sustancial la reclamación de los compradores.
Lecciones para abogados ante humedades por capilaridad
- El patrón de humedad a distintas alturas distingue la capilaridad de la condensación.
- Las catas controladas suelen aportar la prueba más clara de ocultación.
- Conviene reunir anuncios, fotografías y facturas de la reforma previa a la venta.
- El plazo legal es corto, por lo que el encargo pericial debe hacerse pronto.
- Un informe con gráficos claros facilita que el juez entienda el mecanismo del daño.
Para conocer mejor el marco legal, le recomendamos nuestro artículo sobre vicios ocultos en viviendas. Para un supuesto en obra nueva, puede leer el caso de grietas en vivienda nueva de Mairena del Aljarafe.
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