Este es un caso ilustrativo basado en situaciones habituales, con datos ficticios y anonimizados. Muestra cómo se acredita un aislamiento acústico deficiente en viviendas de nueva construcción y cómo interviene un perito acústico en Sevilla.
Contexto: un bloque de viviendas recién estrenado en Bormujos
Una comunidad de propietarios de Bormujos estrenó un bloque de viviendas hace menos de dos años. Poco después, varios vecinos empezaron a oír conversaciones, televisores y pasos de las viviendas colindantes. Un despacho de abogados de Sevilla recibió el encargo de reclamar a la promotora y quiso apoyarse en una prueba técnica.
La promotora respondía que el proyecto cumplía el Código Técnico de la Edificación. Sin embargo, los vecinos no percibían ese cumplimiento en su día a día. Por tanto, hacía falta comprobar in situ el aislamiento real.
El problema: un aislamiento acústico deficiente que no se ve
El aislamiento acústico no se aprecia a simple vista. Un tabique puede parecer correcto y aun así fallar por un encuentro mal resuelto, por una instalación que atraviesa el muro o por un forjado sin la capa aislante adecuada. Además, los defectos suelen concentrarse en unos pocos recintos. Por ello, el letrado necesitaba medir por muestreo y con criterio.
El encargo al perito
El despacho planteó tres preguntas. Primero, si el aislamiento entre viviendas y frente a ruido de impacto cumplía el documento básico contra el ruido del CTE. Segundo, en qué elementos constructivos residía el fallo. Finalmente, qué reparaciones eran viables y cuánto podían costar de forma orientativa.
Metodología ante un aislamiento acústico deficiente
Nuestro equipo de peritos especialistas eligió una muestra representativa de recintos, en distintas plantas y con varios tipos de colindancia. En cada uno aplicó el procedimiento de medida en obra, con sonómetro de clase 1, fuente sonora calibrada y máquina de impactos.
- Revisión de la memoria del proyecto y de las soluciones constructivas declaradas.
- Medición del aislamiento a ruido aéreo entre viviendas contiguas y superpuestas.
- Ensayo del aislamiento a ruido de impacto en los forjados.
- Control del ruido de instalaciones, como ascensor y bajantes.
- Inspección visual de encuentros, pasos de instalaciones y cajas de persianas.
Asimismo, contrastamos los valores medidos con las exigencias del Código Técnico de la Edificación para cada tipo de recinto.
Hallazgos: dónde fallaba el aislamiento
Los resultados mostraron que varios recintos quedaban por debajo de la exigencia de aislamiento a ruido aéreo. Además, el ruido de impacto superaba el valor admisible en los forjados de dos plantas. La inspección reveló un patrón claro. Las cajas de persiana estaban sin sellar y los conductos de instalaciones atravesaban los tabiques sin junta elástica.
También comprobamos que los problemas se repetían en viviendas iguales. Por tanto, el fallo no dependía del uso de los vecinos, sino de la ejecución. El informe recogía las tolerancias de la medición y las incertidumbres asociadas, para evitar sobrestimar los resultados.
Cómo se demuestra un aislamiento acústico deficiente en obra
Un certificado de proyecto describe lo que debía construirse, pero no lo que finalmente se ejecutó. Por eso, el ensayo en obra resulta decisivo. Además, la medición se compara con valores exigibles, de modo que el tribunal ve con claridad si hay incumplimiento.
También cuenta la incertidumbre. Toda medición admite un margen y el informe debe declararlo. Por tanto, cuando un resultado queda cerca del límite, lo señalamos con prudencia y no lo presentamos como un incumplimiento seguro.
Resultado procesal
El dictamen acompañó la demanda contra la promotora por defectos de ejecución, con el marco de la Ley de Ordenación de la Edificación. El perito ratificó el informe y respondió a las dudas del tribunal sobre las incertidumbres. Finalmente, el tribunal valoró la pericial como base para fijar las reparaciones exigibles y, en parte, la indemnización por el periodo de molestias.
Conviene recordar que cada caso depende de sus plazos y de su documentación. Este ejemplo solo describe una línea de actuación habitual.
Otro aspecto práctico es el coste de la reparación. Solucionar un encuentro mal resuelto en cada vivienda puede exigir obras molestas. Por ello, el informe distingue las actuaciones sencillas, como sellar cajas de persiana, de las complejas, como trasdosar un tabique. Así, el letrado calcula mejor la reclamación y la comunidad prioriza las reparaciones más rentables. Finalmente, cualquier cifra se ofrece de forma orientativa hasta disponer de un presupuesto de obra.
Lecciones para abogados sobre el aislamiento acústico deficiente
- Vigile los plazos de garantía de la LOE antes de que caduquen.
- Solicite la medición en obra y no se limite a los certificados del proyecto.
- Elija una muestra amplia, porque el defecto rara vez afecta a toda la promoción.
- Pida al perito que separe los fallos de diseño de los de ejecución.
Si el conflicto se parece a un defecto constructivo general, lea también nuestro artículo sobre los vicios ocultos en viviendas. Otro ejemplo de medición interior aparece en el caso del ruido de climatización en Nervión.
Cómo podemos ayudarle
Si sospecha un aislamiento acústico deficiente en una promoción o en una vivienda, llame al 900 649 252 o escriba desde la página de contacto. Estudiaremos el proyecto y le propondremos un plan de mediciones con presupuesto cerrado.
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