Caso práctico: comprobación de valores de la Agencia Tributaria de Andalucía

Este es un caso ilustrativo basado en situaciones habituales, con datos ficticios y anonimizados. Muestra cómo respondimos a una comprobación de valores de la Agencia Tributaria de Andalucía en una herencia con un edificio singular. Además, resume los pasos que conviene seguir cuando Hacienda eleva el valor declarado de un inmueble.

Contexto del cliente

Un empresario del Aljarafe heredó de su padre un pequeño edificio de viviendas en Triana. El inmueble tenía más de cien años, cuatro viviendas alquiladas y un bajo sin uso. Su asesor declaró en el Impuesto sobre Sucesiones un valor basado en una tasación previa y en el estado real del edificio.

Meses después, llegó una propuesta de liquidación con un valor comprobado muy superior. Por tanto, la cuota del impuesto crecía de forma notable y el cliente consideraba que la cifra no reflejaba la realidad del inmueble.

El problema: una comprobación de valores genérica

La Administración había fijado el valor mediante el dictamen de un perito propio, uno de los medios que prevé el artículo 57 de la Ley General Tributaria. Sin embargo, el dictamen no incluía visita interior. Tampoco tenía en cuenta los contratos de alquiler vigentes ni el estado de la estructura.

De hecho, los testigos utilizados eran viviendas reformadas de la misma zona, vendidas libres de inquilinos. Esa comparación inflaba el resultado, porque un edificio alquilado y necesitado de obras no se vende al mismo precio.

El encargo al perito

El abogado tributarista del cliente, con despacho en Sevilla, nos pidió dos cosas. En primer lugar, un análisis crítico del dictamen de la Administración. En segundo lugar, una valoración propia que pudiera sostener una tasación pericial contradictoria frente a la comprobación de valores.

El artículo 135 de la LGT permite promover esa tasación dentro del plazo del primer recurso o reclamación contra la liquidación. Por ello, trabajamos con un calendario ajustado y coordinado con el abogado.

Metodología para rebatir la comprobación de valores

Revisión del dictamen de la Administración

Analizamos cada testigo del informe administrativo. Comprobamos su ubicación, superficie, estado y régimen de ocupación. También detectamos que la superficie empleada procedía del Catastro y no coincidía con la registral. Para contrastarla, consultamos la Sede Electrónica del Catastro y medimos el edificio.

Inspección técnica del edificio

Visitamos las cuatro viviendas y el bajo. Documentamos grietas en muros de carga, humedades en la cubierta y una instalación eléctrica obsoleta. Además, recogimos los contratos de arrendamiento con sus rentas y plazos pendientes.

Valoración propia

• Actualización de rentas: aplicada a las viviendas alquiladas, con las rentas reales y su evolución prevista.
• Comparación de mercado: usada para el bajo, con testigos de locales y viviendas en planta baja del barrio.
• Coste de las obras necesarias: descontado del valor, porque cualquier comprador lo tendría en cuenta.

Hallazgos principales

• Los testigos de la Administración no eran homogéneos con el inmueble valorado.
• La superficie usada superaba a la real en varios metros cuadrados.
• El dictamen ignoraba las rentas vigentes y el coste de rehabilitación.
• Nuestra valoración quedaba cerca del valor declarado y muy por debajo del comprobado.

En consecuencia, había argumentos técnicos sólidos para discutir la comprobación de valores. El informe los explicaba de forma ordenada, con fotografías y tablas de cálculo.

Resultado de la comprobación de valores

El cliente promovió la tasación pericial contradictoria con nuestro dictamen. Como la diferencia entre ambos valores superaba los límites del artículo 135 de la LGT, intervino un perito tercero. Ese perito visitó el edificio y valoró especialmente el estado de conservación y los arrendamientos.

Finalmente, su valoración quedó mucho más próxima a nuestra cifra que a la de la Administración. Por ello, la Agencia Tributaria de Andalucía dictó una nueva liquidación con una cuota sensiblemente menor.

Cuándo compensa discutir una comprobación de valores

No todas las liquidaciones merecen una tasación contradictoria. Conviene hacer números antes de empezar, porque el procedimiento tiene costes y exige plazos estrictos. En este caso, la diferencia de cuota justificaba sobradamente el encargo.

Por el contrario, cuando la diferencia es pequeña, a veces basta con un recurso de reposición bien argumentado. En cualquier caso, un análisis técnico previo del dictamen administrativo ayuda a decidir. Así, el cliente sabe desde el principio qué puede ganar y qué arriesga.

Lecciones para abogados y asesores fiscales

• Pida siempre el dictamen completo de la Administración y revise sus testigos uno a uno.
• Controle el plazo, ya que la tasación contradictoria debe promoverse a tiempo.
• Aporte contratos, fotografías y presupuestos de obra que acrediten el estado real.
• Compruebe las superficies en el Registro, en el Catastro y sobre el terreno.
• Valore el coste de la tasación frente al ahorro potencial antes de iniciar el proceso.

Tenga en cuenta, además, que no todas las liquidaciones se basan en una comprobación de valores clásica. Cuando el inmueble tiene valor de referencia, la estrategia cambia y conviene revisar primero ese dato.

Casos y lecturas relacionadas

Este asunto forma parte de nuestro servicio de tasación de inmuebles en Sevilla. Si el origen es una partición, le interesará el caso de la herencia con varios inmuebles en el centro de Sevilla. Asimismo, puede leer nuestra guía sobre la tasación pericial contradictoria y el artículo sobre el valor de referencia catastral.

¿Ha recibido una comprobación de valores?

Si Hacienda ha elevado el valor de un inmueble que usted declaró, no deje pasar el plazo. Revisamos la liquidación y el dictamen sin compromiso, y le enviamos un presupuesto cerrado. Llámenos al 900 649 252 o escríbanos desde la página de contacto.