Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia catastral determina cuánto se paga en muchas compraventas, herencias y donaciones de inmuebles. Lo calcula la Dirección General del Catastro a partir de las operaciones del mercado, sin visitar la vivienda. Por eso, en ocasiones supera con claridad lo que realmente vale un inmueble concreto. En Sevilla lo vemos con frecuencia en pisos antiguos sin reformar, en casas del casco histórico con limitaciones de protección y en fincas rústicas. En este artículo explicamos cómo funciona y cómo recurrirlo con una tasación pericial.
Qué es el valor de referencia catastral
La Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, introdujo esta figura. Se trata de un valor que Catastro asigna a cada inmueble cada año, con base en los precios de las compraventas ante notario y en unos módulos por zonas. Además, se aplica un coeficiente reductor para que no supere, en teoría, el valor de mercado.
No hay que confundirlo con el valor catastral de siempre, que sirve para el IBI y suele ser más bajo. Puede consultar el valor de referencia de su inmueble en la Sede Electrónica del Catastro, indicando la fecha de la operación.
¿En qué impuestos se aplica?
El valor de referencia catastral actúa como base imponible mínima en dos impuestos principales:
- Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuando se compra una vivienda de segunda mano.
- Sucesiones y Donaciones, cuando se hereda o se recibe en donación un inmueble.
En la práctica, si el precio escriturado es inferior al valor de referencia, el contribuyente debe tributar por este último. Por tanto, quien compra un piso deteriorado por debajo de ese valor pagará impuestos sobre una cantidad que nunca desembolsó. Del mismo modo, un heredero puede tributar por un valor superior al real, lo que además condiciona el cálculo de futuras ganancias patrimoniales.
Cuándo conviene impugnar el valor de referencia catastral
No siempre compensa recurrir. Sin embargo, merece la pena estudiarlo cuando concurren circunstancias como estas:
- El inmueble necesita una reforma integral o tiene patologías graves, como humedades o problemas estructurales.
- Existen limitaciones urbanísticas o de protección patrimonial que reducen su aprovechamiento.
- La vivienda está ocupada, arrendada con renta antigua o gravada con usufructo.
- La zona tiene precios muy heterogéneos y los módulos de Catastro no reflejan la calle concreta.
- Se trata de fincas rústicas, naves o locales, donde los modelos masivos suelen ser menos precisos.
Además, conviene valorar la diferencia económica. Si la cuota que se discute es pequeña, el coste del procedimiento puede no compensar.
Cómo recurrir el valor de referencia catastral paso a paso
El procedimiento tiene una particularidad importante: el valor no se recurre de forma aislada, sino a través del impuesto en el que se aplica. En líneas generales, el camino es este:
- Presentar la autoliquidación del impuesto y, después, solicitar su rectificación, o bien recurrir la liquidación si la emite la Administración.
- Aportar una prueba sólida de que el valor real es inferior, normalmente una tasación pericial.
- La Administración tributaria solicita entonces un informe a Catastro, que resulta preceptivo y vinculante para ella.
- Si la respuesta es desfavorable, cabe la reclamación económico-administrativa y, posteriormente, el recurso contencioso.
En Andalucía, la gestión de Sucesiones y Transmisiones corresponde a la Agencia Tributaria de Andalucía. Conviene revisar los plazos con el abogado o asesor fiscal, porque varían según se trate de rectificación o de recurso.
La carga de la prueba
Aquí está la clave. El valor de referencia goza de presunción de acierto, de modo que corresponde al contribuyente demostrar que no refleja el valor de mercado. Por ello, una simple opinión o un anuncio de un portal inmobiliario rara vez bastan. Hace falta un informe técnico con visita, comparables y justificación de cada ajuste.
Qué debe incluir una tasación para rebatir el valor de referencia catastral
Nuestro equipo de peritos especialistas elabora informes pensados para resistir el análisis de Catastro y, si llega el caso, de un tribunal. Incluyen, entre otros apartados:
- Inspección del inmueble con reportaje fotográfico del estado real.
- Comparables de la misma zona y época, con fuente identificada.
- Justificación de cada coeficiente de homogeneización aplicado.
- Análisis de las circunstancias singulares que el modelo de Catastro no recoge.
- Estructura conforme a la norma UNE 197001.
Diferencia con la tasación pericial contradictoria
Antes de 2022, la herramienta habitual frente a una comprobación de valores era la tasación pericial contradictoria. Hoy, cuando el impuesto se basa en el valor de referencia catastral, la Administración no comprueba el valor, sino que lo aplica directamente. Por eso, el camino es distinto. No obstante, la tasación pericial contradictoria sigue siendo útil en muchos otros supuestos, como explicamos en nuestra guía sobre la tasación pericial contradictoria.
Preguntas frecuentes
¿Puedo evitar el problema declarando el valor de referencia?
Sí, pero pagará más impuesto del que corresponde si el valor real es inferior. Además, ese valor condicionará sus futuras ganancias patrimoniales.
¿Sirve una tasación hecha para la hipoteca?
Puede ayudar, aunque no está pensada para este fin. En general, un informe pericial específico, con visita y comparables justificados, tiene más fuerza.
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