Este es un caso ilustrativo basado en situaciones habituales, con datos ficticios y anonimizados. Muestra cómo se detecta una tasación inflada y cómo se rebate ante el tribunal.
Contexto y cliente
Dos hermanos de Utrera heredaron una nave industrial junto con un tercer hermano. Este quería quedarse con la nave y compensar en metálico a los demás. Para ello aportó una tasación que fijaba un valor alto y, con él, una compensación exigua para los otros.
Los hermanos que debían vender a ese precio contrataron a un despacho de Sevilla. El abogado necesitaba comprobar si la tasación inflada tenía fundamento.
Cómo se detecta una tasación inflada
Una tasación inflada suele apoyarse en tres recursos. Primero, comparables que no se parecen al inmueble. Segundo, una superficie mayor que la real. Tercero, una rentabilidad supuesta sin contratos que la avalen.
En este caso ocurrían las tres cosas. Sin embargo, el informe las presentaba con mucha apariencia técnica y un valor final redondeado.
Metodología del análisis
Empezamos por la ficha de la Sede del Catastro, que el informe rival no citaba. Después visitamos la nave y medimos la superficie construida y la útil. A continuación estudiamos cada comparable del informe.
- Verificamos la superficie y el uso urbanístico de la parcela.
- Comprobamos la ubicación exacta de cada comparable.
- Recabamos ofertas y operaciones reales en polígonos similares de la comarca.
- Rehicimos el cálculo por comparación y por capitalización de rentas.
- Cuantificamos el efecto de cada error sobre el valor final.
Hallazgos en el informe rival
El informe rival contaba una entreplanta de oficinas que estaba sin licencia y sin uso. Además, dos de los cinco comparables eran naves en un polígono con mejor acceso a la autovía. Otro comparable era una oferta de venta que nunca se cerró.
Por último, el informe aplicaba una renta de mercado sin contrato alguno. La nave llevaba dos años vacía, un dato que el perito no mencionaba.
Resultado
El contrainforme concluyó que el valor razonable era claramente inferior al del informe rival. Presentamos el análisis con tablas comparables y fotografías. En la ratificación, el perito contrario admitió que no había medido la nave ni verificado la licencia de la entreplanta.
El tribunal tomó como referencia el valor del contrainforme para fijar la compensación. Como siempre, el resultado depende del conjunto de pruebas de cada procedimiento.
Cómo se rebate una tasación inflada paso a paso
Una tasación inflada no se combate con otra cifra. Se combate con un método mejor explicado. Por eso empezamos siempre por la comprobación de los datos físicos y jurídicos del inmueble. Después revisamos el enfoque de valoración y los comparables. Finalmente, medimos el efecto de cada error en el resultado.
Esta secuencia ofrece al abogado una ventaja práctica. Puede mostrar al tribunal que el problema no es una discrepancia de opinión. Es una cadena de errores concretos, cada uno con su prueba.
Señales de una tasación inflada en naves y suelo industrial
En el suelo industrial de la provincia, los valores varían mucho según el polígono, el acceso y la situación urbanística. Por ello, una tasación inflada suele esconderse en la elección de comparables. Un solo comparable mal elegido puede desplazar el valor final de forma notable.
- Comparables de polígonos con mejor comunicación o servicios.
- Ofertas de venta tratadas como si fueran operaciones cerradas.
- Superficies que incluyen elementos sin licencia.
- Rentas supuestas sin contrato ni histórico de ocupación.
- Coeficientes de ajuste que no se explican.
Además, conviene comprobar el estado de la nave. Un tejado de fibrocemento, una instalación eléctrica obsoleta o una cimentación con patologías reducen el valor. Sin embargo, algunos informes no las mencionan.
Por qué una tasación inflada perjudica en una herencia
En una herencia, el valor asignado a un bien decide cuánto compensa quien se lo queda y cuánto recibe quien renuncia. Si el valor sube, quien adjudica paga más. Si baja, paga menos. Por eso, una cifra inflada puede beneficiar o perjudicar según quién la use, y de ahí la importancia de una revisión imparcial.
Los artículos del Código Civil sobre la partición y sobre la comunidad de bienes aportan el marco, y el Código Civil es la referencia. Nuestro artículo sobre tasación para herencias explica el proceso completo.
Por otro lado, el cliente recibió una explicación clara del resultado. Si el valor era razonable, se lo decíamos. Si no lo era, mostrábamos por qué. De hecho, esa transparencia facilitó un acuerdo entre los hermanos antes de que el tribunal dictara resolución, porque todos entendían las cifras y sus motivos.
Lecciones para abogados
- Compruebe las superficies antes de discutir el precio por metro.
- Exija los comparables con su fuente y su fecha.
- Recuerde que existen vías para contrastar valores. Le orientamos con la guía sobre la tasación pericial contradictoria.
Cómo podemos ayudarle
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